新型コロナウィルスのパンデミック(世界的大流行)で実施された世界主要都市のロックダウン(都市封鎖)は、各国の経済や雇用に甚大な影響を与えた。5月以降に経済活動は緩やかに回復しつつあるが、感染拡大の終息には長い時間がかかりそうだ。J-REITマーケットにもコロナショックは大きな影響を及ぼした。東証REIT指数は3月19日には2013年1月以来の安値となる1,145.53pt(終値)を記録した。その中で、物流系REITや住宅系REITは、相対的に堅調なパフォーマンスを示している。物流系REITの代表銘柄として日本ロジスティクスファンド投資法人を運用する三井物産ロジスティクス・パートナーズ代表取締役社長の亀岡直弘氏(写真)にポートフォリオの魅力や足元の運用状況のほか、今後の戦略を聞いた。

 ――コロナショックとも呼ばれる今回の金融不安についてどのように捉えていますか? また、J-REITマーケットの見方は?

 新型コロナウィルスの感染拡大により投資家のリスク選好が大きく変わり、今年3月にリスクを警戒し避ける方向に一斉に舵を切ったと感じています。

 世界的に低金利環境が続く中、2020年の年初までは利回りを追求する投資家の投資ニーズが旺盛で、多少リスクをとってでも利回りのとれる資産に資金を振り向ける動きが強かったのですが、新型コロナウィルスの感染拡大を受けて、ポートフォリオのリスクを低減し、リスク性資産から安全資産、現金等に資金を移す流れが一気に加速しました。3月は株式、クレジット商品など金融市場全体が混乱しました。その後、米国主導で世界的な金融緩和、財政サポートが出てきたことで投資家の売りは一旦落ち着き、市場取引も正常化に向かいつつあります。

 一方で、世界的な景気後退が不可避となる中で、現状は、一段と景気悪化懸念が増すようなダウンサイドリスクへの警戒感が強いように感じます。市場の不透明感が依然として強いため、投資家は収益基盤が安定している銘柄を選好する状況にあると考えます。

 J-REITも3月中旬・下旬に大きな調整がありましたが、物流系や住宅系REITが相対的に堅調に推移しています。これは世界的に同じ傾向で、この背景としては、賃貸収入が相対的に安定していること、特に、物流系についてはマクロストーリーとしても成長が見込めることなどがあると考えています。

 ――物流施設は安定性が評価されているとのことでしたが、そもそも物流施設はどのような点が安定的ということでしょうか?

 物流施設の安定性の背景には、物流施設のいくつかの特徴があると思います。1つは賃貸借契約における特徴で、物流施設の賃貸借契約は相対的に長期のものが多く、また固定賃料の契約が多いということが挙げられます。オフィスや住宅の賃貸借契約期間は2年程度が一般的ですが、物流施設は3年から5年、長いものでは10年超と長く、また固定賃料での契約が多いため、安定した賃料収入が期待できます。

 また、賃貸マーケットそのものの特徴として、賃料の変動が緩やかであるという点も挙げられます。人々や企業にモノを届ける物流サービスは、景気の動向に関係なく日常生活で必要とされているため、物流施設の賃料水準は商業施設やホテル等と比較して景気の影響を受けにくいと考えています。

 加えて、近年のインターネット通販の拡大を受けて、インターネット通販サイトの運営会社や、そういった会社に物流サービスを提供する物流会社が物流施設の賃貸を拡大しています。インターネット通販が小売全体に占める割合は年々増えていますが、日本ではまだ6%程度です。米国では10%近くであることを踏まえると、今後もインターネット通販の市場規模は拡大を続け、物流施設の賃貸需要の伸びも続くことが期待できるのではないかと考えております。

◆日本初の物流REITとしてリーマンショックを乗り越えた実力

 ――安定セクターの中でも日本ロジはどのような点について評価されているとお考えですか?

 日本ロジは2005年に日本初の物流REITとして上場しました。現在9つの物流REITが上場していますが、2番目の物流REITの上場は2012年です。つまり、日本ロジは2008年のリーマンショックを経験した唯一の物流REITです。金融危機では国内REIT市場も混乱しましたが、そこを乗り越えられたのは質の高いポートフォリオを維持していたこと、そして、信用力のある三井物産がスポンサーとしてバックアップしてくれたこともあります。

 日本ロジは、長年にわたる運用を通じて3つの強みを築いてきました。第一に好立地の物流施設を保有している点、第二に強固な財務基盤を構築している点、第三に優良物件を取得する「目利き力」と資産価値を維持・向上する「運営力」を有している点です。

 1点目の好立地の物流施設の保有について、日本ロジが上場した2005年は物流施設を投資対象とする投資家が少なく、取得競争が少ない中で好立地の優良物件を相対的に有利な条件で取得できました。日本ロジは湾岸エリアを含む国道16号線の内側のエリアに保有物件の70%が立地しています。これは、他の物流REITと比較して高く、優良立地の物流施設が多いと言えます。物流REITとして早くからスタートした先行者利益といえます。

 2点目の強固な財務基盤は、日本ロジは保守的な財務戦略を通じて、財務体質の健全性に配慮してきた、その結果です。有利子負債残高を鑑定評価額で割った負債比率(鑑定LTV)は33.5%(2020年1月期末時点)と日本ロジを除くJ-REIT平均の39.2%(2020年2月時点)と比べて低い水準であり、財務の健全性が高いことが強みです。格付け機関による信用格付はJCRでAA、R&IでAA-とJ-REITの中でも高い水準を維持しています。

 3点目の「目利き力」と「運営力」について、J-REITの資産価値の高さは物件の帳簿価格に対して鑑定評価額が上回る割合を示す「含み益率」で、収益力の高さは「NOI利回り」で表せるのですが、2020年1月期末時点における日本ロジの含み益率は41.6%、NOI利回りは6.2%といずれもJ-REIT平均である20.6%と5.2%(いずれも2020年2月時点)を大きく上回っています。特に含み益率はJ-REITの中でも最高水準を誇ります。

 また、日本ロジの特徴的な取り組みとして保有物件の再開発があります。例えば、平屋建ての古い倉庫を一旦取り壊して最新スペックの4階建の物流施設に建替える取組みです。建物仕様が最新式になるだけでなく、賃貸できる面積が単純計算で4倍になり、物件の賃料収入、そして価値も向上する取り組みになります。他の物流REITでも同様の取り組みに関して若干の実績がありますが、日本ロジは既に4件の実績があり、成長戦略の大きな柱の一つとして継続的に行っています。物件取得で様々な工夫をして割安に取得しているのも安定的な収益基盤につながっています。

 ――実際、コロナ禍の状況において運用状況はどのような状況になっているのでしょうか? 

 現況の日本ロジの運用についてですが、契約満了を迎える既存テナントとの契約交渉について、1年先までほぼ完了しており、2020年3月に公表した見込み通り契約が進捗しています。また、直近での新規契約や再契約では賃料増額を達成するなど堅調な運営を継続しています。

 コロナ禍の混乱下で必要なモノが手元にない、または、欲しいモノが買えず不安な思いをされた方も多いと思います。企業側も世界的に物流サービスが混乱する中で、輸入材料が手に入らないため製品を作れないなど、改めて「在庫」の重要性が認識されました。物流施設を借りる企業からは、今後在庫を増やすことで混乱の中でも商品を届けられる体制を整えたいという声も聞こえます。また、緊急事態宣言の発令によって「巣ごもり消費」が拡大し、インターネット通販関連の物流が増加しています。

 このような動きが物流施設の賃貸需要の増加につながるため、物流施設の賃貸は引き続き堅調に推移すると考えています。

 ――現下の状況における運用戦略は?

 日本ロジは、これまでと変わらず「1口あたり分配金の安定と成長」を掲げて堅実な運用を行っていきます。経済情勢が不透明な現況で、(1)予想分配金の確実性を高めるとともに、(2)潤沢な手元現金を活用して最適な戦略をとることで、安定運用に努めながらも、成長の機会もしっかり捉えたいと考えています。

 1つめの予想分配金の確実性についてですが、引き続き着実な運用を行っていくことで予想収益の確度を高めていきます。また、現在の環境以上に運用状況が悪化し仮に収益が減少する場合であっても、予想分配金を確保するため圧縮積立金の活用を積極的に検討する方針です。

 また、2つめの手元現金の戦略的活用について、日本ロジはポートフォリオの安定性向上のため、2020年3月と4月に物件を売却しており、手元に潤沢な売却資金があります。そして、他の物流REITと比較して、減価償却費率が高く、利益超過分配を行っていないため、減価償却費見合いで手元現金が溜まりやすいという強みもあります。手元現金は、分配金を成長させる攻めの使い途と日本ロジの運用を安定化させる守りの使い途があると考えています。

 攻めの使い途としては、物件の取得です。物流施設の売買市場は取得競争が過熱した厳しい環境が続いていました。経済情勢が不安定な中で、入札の競合が減ったり、現金化の流れの中で物流施設を売却したい売主が現れたりした場合には、積極的に取得を検討し分配金の向上を目指します。また、日本ロジの独自の強みである保有物件の再開発や、賃料収入を向上させるためのバリューアップ工事を行うなど、収益向上のための施策に活用することも検討できます。

 守りの使い途としては、借入金を返済することで、負債比率を下げて財務の安定性を強化することができます。実際に、2020年3月と4月に返済期限が到来した60億円の借入金について、売却資金を活用して返済し、負債比率を下げて財務基盤の強化を図りました。

 そのほか、投資主還元として、投資口価格が下落して割安な状況が続く場合には、事業会社の自社株買いにあたる自己投資口の取得の実施を検討できます。日本ロジは自己投資口の取得を過去2回にわたって実施しており、機動的な活用ができる状況にあります。

 ――物件の特性を活かしつつ安定的な運用を心掛けていることが確認できました。そもそも、J-REITは賃料というインカムゲインを中心に安定的な配当を享受することを想定して作られた制度といえます。「安定」というキーワードは特に現下のマーケット環境において最も重視されるキーワードといえ、これからの取組みには注目していきたいと思います。最後に投資家の方々へのメッセージをお願いします。

 2019年2月の社長就任以来、「投資家ファースト」と申し上げてきました。投資家の皆様の利益を第一に考え、コロナ禍の混乱により、将来の不確実性が高まっている状況下においても、日本初の物流REITとして15年超の運用実績に裏打ちされた「目利き力」「運用力」を活かし、引き続き、分配金の安定と成長を目指してまいります。(情報提供:モーニングスター社)