人生100年時代のマネープラン「女性限定J-REITセミナー」が6月に開催された。オリックス不動産投資法人 <8954> を運用するオリックス・アセットマネジメント執行役員(戦略企画部・財務IR部管掌)山名伸二氏(写真)は、総合型リートとして資産規模が6600億円超に成長してきた同投資法人の魅力と運用の現状について、以下のように説明した。

<歴史も古く規模も大きな総合型リート>

 オリックス不動産投資法人(OJR)は2002年6月に上場しました。Jリートで4番目に古く、総合型リートとして初めて上場しました。リーマンショックの荒波も乗り越えたリートです。

 資産運用会社のオリックス・アセットマネジメントはオリックスが100%出資しています。

 資産規模は6635億円、保有物件数は109物件で規模が大きいリートです。時価総額は5370億円で、全Jリートの中で6番目に位置しています。規模が大きいと比較的安定して運用できるといわれます。直近の予想分配金利回りは約3.7%です。1口当たり約20万円をご投資いただければ、発表済みの予想では年間で約7000円の分配金を受け取っていただけます。

 Jリート63社の中でのOJRの特長は、総合型リートとして、様々な不動産用途に投資していますが、全資産の54%はオフィスであり、オフィス主体の総合型リートです。オフィスは景気が良いと賃料が上がりますが景気が悪いと賃料が下がります。そこで、収益性の高い商業施設、安定度が高いといわれる住宅や物流施設、そして、外国人旅行者のインバウンドで成長が期待できるホテルなど、いろんな用途の不動産に投資することで収益機会を広げています。

 たとえば、ユニバーサルスタジオジャパンのオフィシャルホテルである「ホテル ユニバーサル ポート」は、昨年4月に取得した物件ですが取得金額340億で、ポートフォリオの中で一番大きな物件になりました。

<3つの特長を生かして安定的に分配金の成長をめざす>

 保有している109物件の立地は、7割が、首都圏の物件です。やはり経済圏として大きい首都圏を多く保有しています。

 特長の2つめはオリックスシナジーです。オリックスグループとの強いつながりがあります。この6年で3500億円分の不動産を取得し、2013年から資産規模は約2倍になっていますが、9割がスポンサーであるオリックスグループからの取得です。

 オリックスグループは一言では言い表しにくい会社ですが、不動産事業は1985年くらいから30年以上の歴史があり、オリックスグループの中でも重要なセグメントのひとつです。

 3点目の特長は運営力です。不動産の価値を高めて賃料の増大をめざすことですが、たとえば、オフィスについては、最近はテナント様の入れ替えで賃料が28%くらい上がっています。7期連続(3年半)で賃料が上がっています。テナント様と2年に1回、賃料の交渉をしますが、それも11期連続(5年半)増額しています。賃料が上がると分配金があがります。

 分配金は年平均で6.8%成長しています。全Jリートの分配金の成長率6.1%を上回っています。株価も順調に上がっており、東証REIT指数を上回って推移しています。3つの力を合わせ、分配金を安定的に成長させることをめざしています。(情報提供:モーニングスター社)