ASIANSTAR(エイシアンスター) <8946> (JQ)は不動産関連事業を展開し、中国でのワンルーム賃貸事業も推進している。16年12月期は特別利益計上も寄与して大幅最終増益予想である。株価は安値圏モミ合いから上放れの動きを強めている。調整一巡して反発展開が期待される。

■国内と中国で不動産事業を展開

 15年4月、陽光都市開発からASIANSTAR(エイシアンスター)に商号変更した。投資用マンション「グリフィンシリーズ」企画・販売事業を一旦縮小し、国内の不動産管理・賃貸・仲介事業のストック型フィービジネスへ事業構造を転換した。13年8月子会社グリフィン・パートナーズがアパマンショップホールディングス <8889> の子会社アパマンショップネットワークにFC加盟、13年10月ストライダーズ <9816> と資本業務提携した。

 また11年12月の上海徳威グループとの資本提携効果で財務基盤が改善し、さらに国内不動産管理・賃貸・仲介事業の安定的な収益体系が構築できたとして、14年2月中国における不動産関連事業(サービスアパートメント運営管理事業、ワンルームマンション賃貸事業)へ進出した。

■資本提携先を変更

 16年5月に資本提携先変更を発表した。11年12月に上海徳威企業(徳威企業)、思源国際(当社取締役であり徳威企業の薫事長でもある呉文偉氏の個人会社)、およびフィンテックグローバル証券(13年2月資本提携契約から脱退)の3社と資本提携契約を締結したが、資本提携契約を解消することとなった。

 一方で当社と徳威企業との事業協力関係については変更がないこと、当社の株式を保有しているのは徳威国際(徳威企業の100%子会社)であることを鑑み、新たに徳威企業および徳威国際の2社との資本提携契約を締結することとなった。

■中国でワンルーム賃貸事業を推進

 中国における不動産関連事業では、14年2月香港柏雅および子会社でサービスアパートメント運営・管理コンサルティングを展開する柏雅酒店管理(上海)などベルグラビアグループ3社を連結子会社化した。このうち上海柏雅投資管理を14年6月売却し、14年7月香港柏雅の子会社として陽光智寓(香港)を設立した。

 14年11月世界有数の大型テーマパークから約5km圏内に位置する上海市周浦エリアにおいて、周浦印象春城サービスアパートメント1棟(220戸)の管理受託契約を締結した。14年12月陽光智寓(香港)が上海市で新規事業の実務を行うため上海陽光智寓を設立した。

 15年8月柏雅酒店管理(上海)と東急不動産上海が、合弁会社の上海雅東企業発展有限公司を設立(柏雅酒店管理の出資比率55%)した。柏雅酒店管理のサービスアパートメント運営管理実績、中国国内の物件情報開発力および許認可取得交渉力と、東急不動産上海の日本人向けサービスアパートメント運営ノウハウ、東急不動産グループの企画・設計力ならびに信用力・知名度を活用し、両社の強みを融合したサービスアパートメント運営管理事業を展開する。

 また蘇州市人民路所在の中古建物を賃借し、マンション用に内装工事を施して賃貸するワンルーム賃貸事業当該物件の計画(賃貸部屋数80室予定、投資金額約56百万円予定)を策定した。上海市においてもワンルームマンション賃貸権を購入して賃貸事業を開始する。当該案件は上海徳威企業の連結子会社である上海布科投資管理有限公司からワンルームマンションの賃貸事業を譲り受ける。

■国内リゾート開発は事業運営の連結子会社を譲渡

 一層の事業規模拡大を図ることを経営課題として、15年2月新規事業としてリゾート開発事業を開始すると発表した。日本国内で約70ヶ所合計約46万坪の事業用地を取得し、宅地造成後に住宅用建物を建設してセカンドハウスなどとして販売する事業、概ね10年を目途に別荘地として区画分譲する事業、開発や区画分譲を開始するまでの期間を固定資産として賃貸する事業を計画した。

 その後、別荘地としての土地区画販売については16年5月までに約27千平方メートルを販売して76百万円の売上を計上した。セカンドハウスなどとして販売する事業については白浜事業用地(和歌山県白浜市)を第1段事業と定め、タイムシェア型商品を開発して主に中国の投資家に販売する計画を策定した。

 そして16年6月連結子会社の持分譲渡と特別利益計上を発表した。リゾート事業運営を行う目的で15年2月設立した連結子会社の合同会社TYインベスターズの出資持分全てを、上海兆世信息科技有限公司(上海兆世)に譲渡する。本件譲渡後は当社自体がリゾート開発事業を推進し、白浜事業用地に次ぐ第2段事業用地の選定等を行っていくとしている。

 16年12月には合同会社TYインベスターズの持分譲渡手続が完了した。合同会社TYインベスターズは連結範囲から除外され、関係会社出資金売却益約2.6億円を計上する見込みだ。

■中期経営計画で18年12月期営業利益4億円目指す

 16年9月に2カ年(17年12月期~18年12月期)中期経営計画を発表した。資本提携先である上海徳威企業との協業、および収益不動産の仕入・販売体制をさらに強化することにより、不動産販売事業を拡大する。さらに不動産販売事業と不動産管理事業のシナジー効果が見込めるインバウンド関連の新規事業(インバウンド戦略)を開始することで、グループとしての収益力向上を目指す。

 収益不動産の仕入・販売体制の構築では、積極的な人材の獲得・育成、1棟マンションから区分所有マンションまで収益不動産の商品構成多様化、直接金融を含む多様な資金調達を推進する。上海徳威企業との協業では、インバウンド戦略を活用した新規顧客の獲得、上海徳威企業他と合弁で新設する中国投資家向け不動産販売会社との提携強化を推進する。

 経営目標数値には、17年12月期売上高35億円、営業利益2億50百万円、純利益2億円、ROE9.2%、18年12月期売上高50億円、営業利益4億円、純利益3億円、ROE12.2%を掲げた。そして収益基盤、財務基盤を強固にすることで、配当の再開および株主優待の実施など将来の株主還元に繋げるとしている。

■大型案件で変動しやすい収益構造

 15年12月期の四半期別業績推移を見ると、売上高は第1四半期2億77百万円、第2四半期3億26百万円、第3四半期2億37百万円、第4四半期3億48百万円、営業利益は22百万円、15百万円、7百万円の赤字、26百万円だった。大型案件によって変動しやすい収益構造である。

 15年12月期は大型物件がなかったため大幅減収減益だった。売上総利益率は37.2%で同14.6ポイント上昇、販管費比率は32.3%で同16.6ポイント上昇、ROEは3.1%で同21.1ポイント低下、自己資本比率は60.0%で同12.3ポイント上昇した。

■16年12月期第3四半期累計は減益、為替差損計上で最終赤字

 今期(16年12月期)第3四半期累計(1~9月)の連結業績は、売上高が前年同期比24.9%増の10億49百万円だが、営業利益が同45.6%減の16百万円、経常利益が32百万円の赤字(前年同期は26百万円の黒字)、純利益が38百万円の赤字(同15百万円の黒字)だった。

 中古マンション、新築戸建て、土地の引き渡し完了で大幅増収だが、販売に係る業務委託費用の増加で営業減益だった。売上総利益は同11.6%増加したが、売上総利益率は32.8%で同4.0ポイント低下した。販管費は同17.9%増加したが、販管費比率は31.3%で同1.8ポイント低下した。営業外費用では海外子会社における円建て債務の期末換算に伴う為替差損55百万円を計上した。

 セグメント別に見ると、不動産販売事業は売上高が同3.0倍の2億28百万円で営業利益(連結調整前)が1百万円の赤字(同8百万円の黒字)だった。また不動産管理事業は売上高が同5.2%増の4億09百万円で営業利益が同1.8%増の1億61百万円、不動産賃貸事業は売上高が同4.4%増の2億66百万円で営業利益が同81.2%減の7百万円、不動産仲介事業は売上高が同22.4%増の1億45百万円で営業利益が同4.0倍の49百万円だった。その他事業は売上高がなく、経費計上で営業利益が0百万円の赤字(同0百万円の赤字)だった。

 四半期別の推移を見ると、売上高は第1四半期2億93百万円、第2四半期3億73百万円、第3四半期3億83百万円、営業利益は2百万円の赤字、11百万円の黒字、7百万円の黒字だった。

■16年12月期通期は増収増益予想、特別利益計上

 今期(16年12月期)通期連結業績予想(6月22日に売上高を据え置き、営業利益と経常利益を減額、特別利益計上で純利益を増額修正)については、売上高が前期(15年12月期)比26.2%増の15億円、営業利益が同6.1%減の55百万円、経常利益が同81.7%減の10百万円、純利益が同6.0倍の2億50百万円としている。配当は無配を継続する。

 売上高は順調に推移しているが、人員増によって人件費が増加し、営業外費用で為替差損40百万円の計上を見込んでいる。一方で合同会社TYインベスターズの持分譲渡によって特別利益を計上する。

 不動産販売事業は全国リゾート地における土地の販売および首都圏の戸建開発によって収益の積み上げを目指す。安定した収益が見込める不動産管理事業は日本国内および中国においてサービスの向上や管理戸数の増加による収益拡大を図る。不動産賃貸事業は現状の稼働率維持によって収益を確保する。不動産仲介事業は国内顧客および海外投資家に向けた物件斡旋等を積極的に展開して収益拡大を図る。

 なお16年10月に販売用不動産(東京都荒川区、共同住宅RC造5階建て)取得を発表している。取得価格は非開示だが、15年12月期連結純資産の30%以上としている。引渡・決済は16年12月22日予定で、16年12月連結業績に与える影響は軽微としている。

 また16年10月に販売用不動産(東京都北区、共同住宅RC造6階建て)取得を発表している。取得価格は非開示だが、15年12月期連結純資産の30%未満の見込みとしている。引渡・決済は16年12月28日予定で、16年12月連結業績に与える影響は軽微としている。

■財務基盤改善

 新株予約権行使、第三者割当増資、そして利益の積み上げで財務基盤改善も進展している。自己資本比率は13年12月期末9.0%、14年12月期末46.7%から、15年12月期末60.0%に改善した。また1株当たり純資産(BPS)は13年12月期末19円92銭、14年12月期末72円12銭から、15年12月期末104円45銭に改善した。

■株価は安値圏モミ合いから上放れの動き

 株価の動きを見ると、安値圏160円近辺でのモミ合いから上放れの動きを強めている。1月16日には170円まで上伸した。
安値圏モミ合いだが、地合い悪化が影響した11月の年初来安値132円から徐々に水準を切り上げて調整一巡感を強めている。

 1月16日の終値168円を指標面で見ると、今期予想連結PER(会社予想の連結EPS14円05銭で算出)は12倍近辺、実績連結PBR(前期実績の連結BPS104円45銭で算出)は1.6倍近辺である。時価総額は約30億円である。

 日足チャートで見ると25日移動平均線を突破した。また週足チャートで見ると13週移動平均線を突破した。調整一巡して反発展開が期待される。26週移動平均線を突破すれば上げ足を速める可能性がありそうだ。(情報提供:日本インタビュ新聞社=Media-IR)(イメージ写真提供:123RF)